2020-11-26 12:09:31
一、住房抵押贷款申请流程
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(1)借款人提出申请,递交相关资料。
(2)进行房产评估、贷前调查、审批。
(3)审批通过,办理抵押登记手续。
(4)发放贷款,借款人按合同定期归还贷款本息。
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(5)贷款本息结清,办理抵押房屋的解押手续。
二、住房抵押贷款本质
抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。
三、抵押按揭
1、在生效条件上
按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管;若按揭物是期房的，则必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房，都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必须经法定登记机关登记才可生效外其他抵押物是否要登记后才生效，则由抵押人和抵押权商定。
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2、在权利依据上
按揭的权利既属于担保物权，又属于一般债权，因为按揭物如是现房，按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人即可，它是一种权利的质押，与债权并无直接关系;若按揭物是一种期房的，它实际上还并不存在，因此根本不会发生转移期房的占有权问题，只是要求把《商品预售合同》交付给按揭权人即可。《商品房预售合同》中反映的仅是合同上的债权债务关系，也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位，这种权利只具有一种债权的性质，尚未具有直接体现财产权的性质。而抵押权属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。
3、在标的物上
按揭和抵押权的标的虽然都可以是房屋，但抵押权的标的原则上应为有体物。虽然传统民法上也可以对权利设定抵押权，如中国《担保法》规定的可以国有土地使用权设定抵押，但抵押物必须直接指向现存的具有一定交换价值的财产或者一种能即时物化的权利，这就排除了以期待权作为设定抵押的可能。而在按揭中，按揭的标的物不仅包括现房，还有在建的工程和楼花，后两者用来设定担保的是尚未建成的建筑物，用作设定担保的是一种期待权。
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